当前位置: 首页 > 法学实务 > 调研成果
浅议农村房屋买卖的效力
作者:刘莎  发布时间:2013-07-11 09:57:03 打印 字号: | |

 

会理县法院民事审判二庭庭长   刘莎

 

近年来,由于经济的不断发展,房价逐年上涨,我院受理的涉及农村私有房屋买卖合同纠纷的案件越来越多,由于目前相关法律、法规不够明确,对合同效力认定认识存在差异,在一定程度上产生了该类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。现就本人对该类案件在审判实践中适用相关法律、法规的理解谈一些粗浅的理解和认识。

案例一 因未签订书面协议要求返还房屋

被告刘甲、刘乙系同胞兄弟,是原告刘某的亲侄儿。原、被告原均居住在会理县三地乡。199610月,原告刘某向外北乡光荣村9组村民杨某购得土木结构房屋8间,双方签了《卖房协议》,协议约定房屋折价7 000元。20002月,刘某将户籍迁入北乡光荣村9组。2000年农历10月,原告与二被告口头协商,以7 000元价款将案涉房屋转让给二被告居住,原告刘某用二被告出资的7 000元,自行添加500元,合计7 500元购买了外北乡前兴村1组崔某的部分房屋。原告即搬至外北乡前兴村1组居住10余年,但刘某的户籍未迁到前兴村1组,刘甲、刘乙的户籍也未从三地乡迁入。其间,刘甲对部份房屋进行了装修;刘乙将部份房屋拆除重建。20125月,原告刘某向本院提起诉讼,要求刘甲、刘乙返还原告刘某的房屋,并赔偿给原告刘某造成的经济损失5 000元,一审判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决提起上诉,二审驳回上诉,维持原判决。

案例二 以其他方式要求确认买卖合同无效

200413,原告何某、李某与被告朱某、吴某签订了《承包土地协议书》,将房屋及承包土地以18 000元出卖和转包给被告,双方约定“土地和房屋永远长期包”,在原、被告签订协议前后,被告朱某、吴某向会理县果元乡石庄村7组及村委会缴纳了入户费、基础建设投资款、管理费等各种费用4 000余元,2004130被告吴某和其女的户口从会理县马宗乡羊喂水村3组迁到了果元乡石庄村7组。2005年被告吴某办理了建房用地审批手续,将房屋进行了拆除重建。2007年会理县人民政府向原告何某、李某颁发了农村土地承包经营权证书,登记承包期限为199911202911。原告何某、李某向本院提起诉讼,要求确认《承包土地协议书》无效,要求被告朱某、吴某归还原告何某、李某的房屋和承包土地。一审法院审理后认为原告何某、李某与被告朱某、吴某签订的《承包土地协议书》有效,但协议中约定“土地永远长期包”违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则:(一)平等协商、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限;……”的规定,故协议中“土地永远长期包”的约定无效,协议书中其他部分有效。原告不服一审判决提起上诉,二审驳回上诉,维持原判决。

一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况

从上述案例看出,出卖人由于受利益驱动而起诉。目前该类案件存在以下情况:从诉讼双方和案由来看,主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并或返还房屋;从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;从交易形式看,买卖双方有的采用口头协议,即使签订了书面协议,其内容不完整;从交易发生的时间看,多发生在起诉前8年至10年以上;从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但未办理户籍迁移等相关手续;从诉讼的起因来看,多缘于房屋增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格;从标的物现状来看,多数房屋已经过装修、重建、改建等添附行为。

二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定

对于农村私有房屋买卖合同效力的认定,目前分歧很大。本人认为,应视其具体情况,遵循诚实守信原则,此类合同的效力以认定有效为原则,以认定无效为例外,如买卖双方通过完善手续成为同一集体经济组织的成员,应认定合同有效,以维护当事人的合法权益。

1、对于农村居民向城镇居民出售房屋应视为无效。我国相关法律、法规虽无禁止性规定,但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;200411月,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。从上述规定来看,这些虽然是国家相关部门规定的有关政策,但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的规定,由此可见,严禁城镇居民购买农村房屋已作了强制性规定,这里不再述。

2、农村房屋买卖有效的前提必须双方均为农村村民。就上述案例争议的焦点是:作为集体经济组织成员的原告与非为本集体经济组织成员之间签订的农村房屋买卖协议是否有效,即该协议是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第()项所规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形?在审判实践中,处理农村房屋买卖合同的效力问题,有效或无效两种观点均有司法判例的支持。宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营管理,宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利,其主体只能是农村集体经济组织内的成员。由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,农村村民转让宅基地使用权有一定限制。但是法律法规只是规定了禁止农村宅基地使用权转让,并未否定农村房屋买卖合同的效力。故农村村民间买卖农村私有房屋应认定有效。

3、应坚持在法律规定的前提下尽力尊重当事人之间的意思自治、维护诚实信用原则,确认房屋买卖合同有效。近年来,房屋出卖方在出卖房屋获得利益后,因房屋升值、拆迁补偿等原因主张合同无效,违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效,将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基,使违反诚实信用的卖房者获益,而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失。因此,在实践中应全面考虑到合同效力的认定对双方当事人利益影响,对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益,而恶意主张合同无效的情形,不予支持。

三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则

1、要尊重历史,照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的诱因,而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景,要考虑到目前城乡界限仍未完全打破,农村集体经济组织仍有一定的封闭性,农村土地属于集体所有,目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性,并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

2、要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民谨慎处分自己房屋的积极效果。

3、农村村民一户只能申请一处宅基地,农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的,与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能。如果非本村村民获得该房屋,应及时完善户籍迁移手续,尽快成为该集体经济组织成员。在此需再次强调的是,根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第五条“严格宅基地申请条件。坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际,制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。”的规定,而出卖者不能再以任何形式或理由重新申请宅基地。

四、在认定农村房屋买卖有效的同时,应注意审查买卖过程中必须完善的相关程序

1、房屋买卖应经房屋所在地集体经济组织或村民委员会书面同意。

2、如系共有房屋,必须征得其他共有人同意。

     3、应订立书面买卖合同,如购买者系本集体经济组织以外人员,经相关部门审批,将户籍迁入房屋所在地村组,成为本集体经济组织成员。

责任编辑:张可